miércoles, 5 de junio de 2013

Qué debo hacer si quiero vender mi inmueble que está alquilado


En este capítulo RE/MAX Mi Nueva Casa desea orientar tanto al Propietario que desea vender un inmueble que está alquilado para que conozca y realice las acciones de Ley con el “Arrendatario o Inquilino” de dicho inmueble en virtud del “derecho de preferencia” que establece la Ley cuando existe una relación arrendaticia de 2 o más años, y también al “Arrendatario o Inquilino” para que conozca el procedimiento establecido en la Ley para estas situaciones y actúe oportunamente en caso que quisiese o no adquirir el inmueble. Es importante que ambas partes conozcan la Ley y sepan el alcance de la misma cuando se desee vender un inmueble alquilado.

La vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial No.36.845, el 07 de diciembre de 1999, en el Título VI “De La Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio”, Artículos 42 al 50 establece:

Título VI: De La Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio

Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único:
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45.- Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Artículo 46.- Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Artículo 50.- Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.

Si usted desea vender o comprar un inmueble que está siendo habitado o utilizado por terceros: Consulte a un abogado especialista en Derecho Inmobiliario o Inquilinato antes de efectuar la transacción. Es importante revisar la situación contractual entre el propietario y el arrendatario. Existen diferentes aspectos que deben cuidarse para ambas partes, por ejemplo: derecho de preferencia, morosidad en los pagos, prórroga legal, existencia o no de un contrato, tipo de contrato y otras según sea el caso. Si usted va comprar en esas condiciones puede “heredar” situaciones que no había previsto. Si usted va a vender en esas condiciones puede cometer errores que desconocía. En ambos casos pueden ocasionarse problemas legales, gastos y alargarse el periodo de desocupación o de ocupación del inmueble. También puede consultar en la Oficina de Inquilinato del Municipio que le corresponda o en la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura donde le ofrecen asesoría legal gratuita.





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