miércoles, 26 de junio de 2013

Una historial real de inversión inmobiliaria


En el año 2002, Juanito recibió una herencia de relativa importancia. Era una época muy complicada para la Argentina, a la salida de la Convertibilidad , con las sucursales bancarias llenas de manifestantes que reclamaban por sus depósitos, el país en default y presagios agoreros respecto del dólar que auguraban que, en poco tiempo, llegaría a 7 o a 10. No era fácil para Juanito decidir qué hacer con la plata. Varios robos a cajas de seguridad hacían que esa opción fuera descartada. Llevar la plata afuera siempre fue una gestión complicada, en especial para una suma de ese porte que no era obviamente millonaria. La bolsa también salió de la lista de alternativas dado que a Juanito nunca le gustó la timba y mucho menos con un patrimonio que, para él y su familia, era muy importante.

¿Qué hizo Juanito? Se compró una propiedad en Núñez, sobre una avenida. Era una casa vieja, pobremente reciclada, que el propietario anterior la había convertido en un par de locales comerciales que estaban alquilados y generaban una renta. Medido en términos de lote para construir (la propiedad tenía esa potencialidad a futuro), pagó unos 200 dólares de incidencia. Juanito retuvo el inmueble alquilado hasta el día de hoy cobrando una renta razonable y creciente.

Pedrito es un profesional afamado. Es un dentista que atiende modelos y periodistas en su lujoso consultorio de Recoleta. Muchas veces su foto aparece en las revistas de moda y sus pacientes lo nombran al pasar en los programas de TV, de manera que Pedrito es bastante famoso. En el año 2002, con sus ahorros entró en la preventa de un edificio ubicado en el barrio de Belgrano. Como nunca entendió la Bolsa, y como los plazos fijos en esa época le daban alergia, optó por comprarle varias unidades a un paciente arquitecto que le daba confianza, y terminó pagando un monto similar al que invirtió Juanito, a razón de 800 dólares por metro cuadrado. Cuando la obra se terminó, alquiló sus departamentos hasta el día de hoy, y percibió una creciente renta.

Josecito es un arquitecto joven, creativo, muy activo y muy emprendedor. En el año 2002 la vio claramente: el costo de construcción se hizo trizas a raíz de la devaluación. Nunca antes él podía recordar un momento con precios tan bajos, incluso de la tierra. Rápidamente se contactó con su grupo de amigos y les propuso encarar una obra. Algunos tenían ahorros y otros recurrieron a sus padres. En tiempo record Josecito juntó la plata y se compró un lote en Barrio Norte. Sin perder un segundo, se puso a trabajar frenéticamente: hizo el proyecto, el cálculo de estructuras, el diseño de las instalaciones, los pliegos licitatorios, el armado de la campaña de marketing, los folletos, contrató a las inmobiliarias, etc.

Josecito es un incansable trabajador, de sol a sombra. Sus amigos no podían creer lo rápido que la obra comenzó. Además, la inmobiliaria empezó a vender unidades en el pozo. La gente compraba sobre planos, sin más información que la que brindaba una guardia de fin de semana en obra. Era increíble. Dos años después la construcción se terminó y los inversores ganaron un 25% sobre el capital invertido. Estuvo bien, de modo que a Josecito no le costó mucho invitar de nuevo a su grupo a reinvertir la plata para adquirir otro lote, esta vez a una incidencia mucho más alta, para replicar el proceso que en este momento ya está terminándose con la escrituración de las unidades del segundo proyecto.

No hay dudas que Josecito hizo su mejor esfuerzo. Con tesón, honestidad, muchísimo trabajo y gran perseverancia, el grupo hizo dos edificios. Josecito empezó a ser más reconocido por la gente, las inmobiliarias le llevaban terrenos para nuevos emprendimientos, e incluso se ganó un premio por la calidad de su arquitectura, lo cual lo llevó a lograr una entrevista en el suplemento especializado de un importante matutino.

En este segundo proyecto a los inversores no les fue tan bien. Lamentablemente el terreno se compró más caro porque estaba muy bien ubicado, la obra costó más de lo previsto por la inflación y los precios de venta aun no acompañan la suba de costos, entre otras cosas porque en a tres cuadras a la redonda se han hecho no menos quince edificios nuevos al mismo tiempo. Josecito cree que el suyo es el que tiene mejor diseño, pero los otros arquitectos, sus colegas, piensan lo mismo de sus propias obras.
El relato
Esta historia es real, hiper-realista, aunque los personajes son ficticios. No hace falta ser actuario para darse cuenta muy rápidamente quién ganó más plata. Juanito compró un buen lote por el cual hoy le ofrecen el triple de lo que pagó, es decir 600 dólares de incidencia. Mientras tanto, todos estos años tuvo una buena renta proveniente del alquiler de los locales, lo cual le permitió afrontar gastos corrientes. Por su parte, Pedrito el odontólogo está pensando en vender los departamentos que adquirió en preventa, y las inmobiliarias le dicen que valen el doble de lo que pagó, es decir unos 1.600 dólares por metro cuadrado.

Josecito, por su lado, está hoy reunido con sus inversores mostrándoles que no es tan fácil vender los departamentos que acaba de terminar a un valor que les permita tener una rentabilidad razonable. Quizás convenga repartirlos y alquilarlos. En total, el grupo de amigos de Josecito terminará teniendo un 50% de rentabilidad luego de finalizar el ciclo completo de las dos obras y casi cinco años de intenso trabajo. El arquitecto tuvo un premio adicional, que fueron sus honorarios, pero a ciencia cierta, ese dinero retribuyó el enorme esfuerzo y trabajo realizado, de manera que eso no puede entenderse como ganancia.

Los principales frutos para Josecito pasan por el aprendizaje, la experiencia ganada, un poco de fama entre colegas y mucha malasangre, incluso frente a sus amigos de toda la vida, que no le recriminan nada pero tampoco lo felicitan. Porque en los negocios se gana o se pierde, todos los saben. Mientras las cosas se hagan bien, con mucho trabajo y honestidad, no hay nada que reclamar.
Moraleja
La principal enseñanza que nos deja esta historia real es que los negocios inmobiliarios y la construcción tienen muchos puntos de contacto, pero es claro que no son la misma cosa. Edificar, hacer arquitectura, proyectar, diseñar, comercializar inmuebles e incluso hacer marketing inmobiliario, son todas disciplinas vinculadas, pero con lógicas muy diferentes a la del negocio de real estate. Esto es tan simple y obvio como decir que un buen negocio es el que nos permite ganar más respecto de lo invertido, idealmente con el menor riesgo posible.

Y es absolutamente evidente que, aquí y en todas partes del mundo, el proceso constructivo esta alejadísimo de lo que podríamos calificar como “bajo riesgo”. En efecto, las obras son complejas por definición. Allí aparecen muchas partes involucradas: los contratistas, los proveedores, los financistas, los compradores, los arquitectos, la inmobiliaria. Además, la convivencia de tantos se extiende en el tiempo, y con la volatilidad de variables que hoy hay en nuestro país y en el mundo, la toma de decisiones se hace extremadamente compleja.

Algo tan importante como decidir cuándo y cómo vender, así como también cuándo comprar y a quién hacerlo, son cuestiones que pueden alterar el resultado de un proyecto de un modo fenomenal. Prevender antes de empezar a construir, para algunos puede ser una salvación, incluso la diferencia entre hacer o no hacer el proyecto, mientras que para otros puede ser el principio de un estrepitoso fracaso, a raíz de tener que edificar unidades por debajo del costo.

No queremos decir con esto que necesariamente es siempre mejor negocio comprar y vender en el momento justo, con “timing” ideal, sin construir. Lo que sí decimos y remarcamos es que el “timing” es clave en esta industria y el entendimiento profundo de los riesgos también. Pero lo más importante es entender la esencia, comprender cuál es el negocio, cuál es el objetivo, qué buscamos y adónde vamos, para no confundir la fama con la tasa.

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