martes, 24 de septiembre de 2013

El derrumbe del inquilino



La Cámara Inmobiliaria de Venezuela reporta una oferta “casi nula” en materia de viviendas para alquilar en todo el país. Aunque la ley exige la supervisión de la Superintendencia de Arrendamientos en los contratos, la normativa no se cumple.

“No señora. Si tiene niños no podemos hacer contrato. Usted sabe... Como está la ley... Nadie quiere alquilar. A menos que se busque a algún amigo con una empresa y se haga el contrato con la empresa como tal. Esa es una opción, de resto no es posible”. Ésa es la respuesta que, por cuarta vez en la misma cantidad de intentos, obtiene Moraima, trabajadora social y madre de dos niños, de seis y dos años, en busca de una vivienda en alquiler, en Maracaibo.

Sus ingresos, sumados a los de su esposo, alcanzan apenas para pagar la cantidad de 4.000 bolívares mensuales por un techo donde vivir, mientras ahorra —en la medida de lo posible— para comprar una vivienda propia o resultar beneficiada con algún programa social —en los que ha recaudado hasta el más mínimo requisito— que le facilite las maneras de tener una casa.

“Además de que los precios no bajan de 4.000 bolívares (dependiendo de la zona), las condiciones son insólitas. El principal impedimento sigue siendo el tener niños, muy por encima de lo que se aprobó en la reforma de Ley de Arrendamientos, en vigencia desde hace dos años. Sigue habiendo discriminación, aun cuando está prohibida. Eso sin contar la cantidad de meses de depósitos que exigen, no menor a tres o cuatro. Es decir, por una vivienda cuyo arrendamiento tenga un costo de 4.000 bolívares se exige la cifra de 12 mil bolívares o 16 mil bolívares de depósito. Una cantidad exorbitante”.

Aunque la condición no queda expuesta ante los anuncios clasificados que se aprecian en la prensa regional y en las páginas digitales dedicadas al mercado inmobiliario, especificaciones como “Solo para parejas”, “Solo para empresas”, “Para recién casados”, “Para soltero (a)” o “Solo estudiantes” dejan claro en los avisos que queda excluida la posibilidad de que sea una familia con niños la que pueda ocupar el apartamento o la casa en oferta.

Los constantes No que recibe Moraima no solo se presentan tras el hilo telefónico entre los ejecutivos de las inmobiliarias o los dueños que hacen negocio directamente con el cliente. En busca de un techo para su familia, le ha tocado caminar las calles y avenidas marabinas que le resulten más cercanas o no al colegio de sus niños, en la avenida La Limpia, en busca de letreros colgados en balcones, conserjerías, o portones que digan Se alquila. “Igual he recibido la misma respuesta: ‘Ay no, señora. Preferiblemente buscamos a personas sin niños”, replica decepcionada Moraima al recordar las respuestas.

El peregrinaje —que comparte con su esposo, cada tarde, a partir de las 4:00 pm, cuando salen de sus trabajos y antes de buscar a sus niños en la guardería— obedece al apuro de buscar residencia, pues la que habitan, desde hace seis años, también es alquilada y le han solicitado desocupar.

“La dueña alega que va a hacer remodelaciones en la vivienda y aunque eso va en contra de la Ley contra los Desalojos Arbitrarios, aprobada también en el 2011, entiendo que esa es su propiedad y que debo entregarla. Pero ¿cómo hago? No consigo para dónde irme y tengo dos niños”, relata con angustia Moraima.
La posición de la arrendataria está basada en el temor a la aplicación de esa ley y también en las malas experiencias infundadas por aquellos inquilinos (que también existen) que se niegan a desocupar el inmueble, aun cuando el propietario tiene la necesidad de ocuparlo.

Así se justifica Jackeline C. propietaria de un apartamento ubicado en el sector Indio Mara y quien también ha mandado a desalojar a sus inquilinos: una pareja con un niño de seis años. “Yo necesito mi apartamento. Quiero venderlo. Ellos me pagan al día y el inmueble está bien cuidado. Pero tienen siete años viviendo ahí, además de un niño, y eso me da temor por aquello de que la ley protege al menor y hasta que los inquilinos no tengan a dónde irse no se puede aplicar el desalojo. Hay casos en los que los propietarios han tenido que ir a juicios para demostrar que necesitan su vivienda y, aún con sentencia en mano, los inquilinos permanecen dentro de los inmuebles. No quiero pasar por eso”.


A la necesidad de los que no tienen vivienda, la incertidumbre de los propietarios y la usura de algunos que sobrepasan los límites en los precios, se unen las regulaciones establecidas a través del marco legal, entre los que cuentan la congelación de los cánones de arrendamiento aplicados desde el año 2003 a aquellas edificaciones construidas antes de 1987, que en el 2011 fue ajustada y ampliada a través de un mayor control tomado por el Estado para la regulación de este mercado, con la aprobación de la Ley contra los Desalojos Arbitrario y la reforma a la Ley de Arrendamientos, en la que se establecía que sería el Estado quien estaría a cargo de la fijación de los cánones de arrendamiento, la revisión de los contratos, la determinación del precio de venta de las casas alquiladas, además de la evaluación de los proyectos del sector privado.

En los instrumentos legales se detalla que para la estimación de los alquileres está a cargo la Superintendencia de Arrendamientos y el cálculo toma en cuenta cinco aspectos: el precio del metro cuadrado de la vivienda, las dimensiones del inmueble, la vulnerabilidad sísmica, la depreciación y la región geográfica.

Sin embargo, a juicio del presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini Pietri, “este parámetro para alquileres es solo una teoría, pues la Superintendencia de Arrendamientos no tiene la capacidad física para atender los casos de arrendamiento en todo el país. Apenas hay algunas oficinas en algunas capitales de estados y en el resto de las zonas los alquileres se llevan a cabo de manera ilegal, pues son notariados sin el documento de visto bueno dado por el nuevo ente creado por el Gobierno para la vigilancia de estos contratos”.

En el Zulia, los contratos se siguen realizando sin la aprobación de la Superintendencia de Arrendamientos, aun cuando su oficina fue inaugurada y está ubicada en la oficina regional del Ministerio de Vivienda y Hábitat, en el edificio Inavi, en el casco central de Maracaibo. Víctor Querales, asesor inmobiliario, respalda la versión de Martini al confirmar que los contratos en el Zulia se están efectuando sin pasar por la Superintendencia, y que, peor aún, no se están notariando para no presentar este requisito.

“Los dueños están optando por hacer un contrato privado con el cliente directamente, sin pasarlo por notaría para evitar presentar el requisito representado por el documento de aprobación de la Superintendencia. Nadie quiere arriesgarse a que sea el Estado el que calcule el precio en el que va a arrendar su inmueble”.

La situación, que a juicio del experto en mercados inmobiliarios pone en riesgo a ambas partes, ha dejado como resultado una merma de casi 95% en alquileres en el Zulia, mientras que en todo el país, según Martini, la oferta es casi nula. “No llega al 1% (la oferta), cuando estamos en un país que aún presenta un déficit de viviendas considerable y que tiene unos 30 millones de habitantes”, asegura el presidente de la Cámara Inmobiliria de Venezuela.

“El mercado medio se fue abajo por completo —detalla Querales—. Lo que se aprecia es el alquiler de habitaciones para estudiantes o casas y apartamentos para el alto poder adquisitivo, por el orden de los 25 mil bolívares, exclusivos para empresas”.

Aprovechando este escenario, los propietarios han preferido limitar la oferta a compañías privadas y hasta del Estado, cuyas necesidades alcanzan el uso de una vivienda para residenciar a profesionales de afuera especializados en algún área. “Por eso la función de la inmobiliaria ha decaído también, pues como ya no es tanto el marco legal manejado, el contrato puede ser entre el dueño y el arrendatario a través de un documento privado. En el caso de las empresas del Estado, la empresa deposita el dinero al trabajador y es él quien hace el negocio directamente con el dueño del inmueble”, asegura Querales, al agregar que muchas empresas dedicadas al sector inmobiliario han preferido alquilar solo locales comerciales.

Entre el debate de los altos precios, las condiciones para los contratos, la merma en la oferta, el alza en la demanda, las regulaciones de la ley, la incertidumbre de los propietarios y la ejecución de los acuerdos fuera de la Superintendencia de Arrendamientos, Moraima sigue recorriendo la ciudad y revisando a diario los avisos clasificados en busca de un techo en el que pueda resguardarse mientras reúne la cantidad requerida para negociar la opción a compra de una vivienda propia, si es que corre con la suerte de que el vendedor quiera aceptar la aplicación de la Ley de Política Habitacional.

“Hasta ahora todos me han pedido negociar a través del Crédito al Deudor Hipotecario. Esa es otra traba que debo manejar mientras que al mismo tiempo veo cómo resuelvo buscar otro techo para vivir hasta tener mi propia casa y así poder entregar el inmueble en el que resido actualmente a la angustiada propietaria”, concluye con preocupación y gesto de desesperanza la trabajadora social.

Fuente: Panorama
Fecha: 20-09-2013

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