jueves, 3 de octubre de 2013

4 claves para obtener plusvalía


Tal vez pienses que comprar casa con la idea de revenderla es precipitado, sin embargo, es justamente esa idea la que hará que la compra más importante de tu vida se convierta en el cimiento de tu patrimonio familiar.
Según las estadísticas, el mexicano cambia de casa en promedio cada ocho años. En esa escalera de mejora es de vital importancia asegurar una ganancia o, al menos, una plusvalía que cubra el sobreprecio que pagaste en intereses por tu crédito hipotecario.
Como toda inversión, la plusvalía futura es sólo una idea que se calcula con base en rendimientos pasados: no es exacta pero sí bastante especulativa. Un análisis minucioso del mercado te brindará, a largo plazo, cierta certeza de que tendrás una ganancia interesante sobre la compra de tu casa.
  1. El secreto está en la ubicación
Varios factores te servirán para prever si la casa que te robó el corazón y es accesible a tu bolsillo sería también un buen negocio si algún día decides venderla. Curiosamente, varios de ellos se relacionan con la ubicación.
Del lugar donde se localice tu casa o departamento depende su accesibilidad, los servicios disponibles, la seguridad, la calidad de vida que puedes obtener y la cantidad y calidad de planes de desarrollo de la localidad. En conjunto, todo esto determina el posible valor de reventa dentro de cinco o diez años, que es lo que tarda un bien raíz en alcanzar un buen nivel de apreciación.
También importa el mantenimiento que le des y los elementos de valor agregado, como acabados, mobiliario fijo, adaptaciones y servicios como gas natural o estacionario, calentador solar de agua o jacuzzi.
En este sentido, los nuevos desarrollos habitacionales le llevan tres pasos de ventaja a los inmuebles de segundo uso: los constructores apuestan por las zonas con más demanda (¡ubicación!) y, por ser nuevas, las viviendas requieren menos inversión para permanecer en buen estado. Además, muchos ofrecen atractivas amenidades que les agregan valor.
Pero no descartes las viviendas usadas en zonas donde los desarrolladores construyen activamente, puedes encontrar verdaderas joyas de segundo uso con espacios más amplios, la ubicación correcta y precios más accesibles.
Para decidir la ubicación correcta primero contempla la que más te conviene en lo personal, ya sea porque te queda cerca del trabajo, de tu familia, del colegio de tus hijos o de la zona donde sueles divertirte, observa la seguridad de la zona y de tu desarrollo o fraccionamiento y evalúa qué tan accesible es en términos de transporte público y tránsito. Al final, averigua cómo se espera que crezca esa zona en los siguientes cinco años y cómo lucirá el desarrollo urbano y habitacional al cabo de ese tiempo.
La plusvalía es el aumento en el precio de los bienes inmuebles en un periodo determinado. Aunque existe la minusvalía, es raro que un bien raíz la experimente, al menos en el largo plazo. Así pues, el valor de toda casa tiende a subir, claro, lo interesante es elegir las que siempre suben o las que suben primero.
  1. ¿Puedes pagar esa casa?
Una vez que decidiste a cuáles colonias o zonas conviene moverte, relaciónalas con el precio que puedes pagar. Los profesionales inmobiliarios recomiendan elegir al menos tres colonias.
Definido el perímetro ideal, analiza esa ubicación en función de sus núcleos de equipamiento: ¿tiene escuelas?, ¿mercado?, ¿tiendas de autoservicio?, ¿bancos?, ¿hospitales?, ¿parques?, ¿estaciones de policía? ¿El desarrollo cuenta con seguridad privada, cámaras de vigilancia, barda perimetral? ¿La zona es segura o reporta un alto índice delictivo? Considera también los servicios y la oferta de oficios que pudieras necesitar, como plomería, cerrajería, panadería.
  1. Otros detalles
El tercer punto para determinar si la ubicación es buena es el acceso, la funcionalidad y la saturación de las vialidades y el transporte público disponible. El cuarto, son los planes de desarrollo de la demarcación: ¿construirán un puente, ampliarán una avenida, renovarán el drenaje o integrarán nuevas líneas de transporte público? Mientras duren las obras, los inmuebles afectados podrían padecer una minusvalía que luego se revertirá. Verifica que las afectaciones no vayan a ser permanentes.

Tal vez ciertas colonias no tengan mucha demanda hoy, pero presentan buenas posibilidades a futuro. Pon atención en los lugares céntricos o de alta demanda donde haya predios libres, especialmente en ciudades con alta densidad de población.
Las colonias que rodean las zonas de alta demanda y que además tienen bodegas viejas, fábricas abandonadas, casas unifamiliares muy grandes, lotes baldíos, son perfectas para desarrollarse a futuro. Se les conoce como "zonas de regeneración", y conforme surjan los nuevos desarrollos, aportarán impuestos que la demarcación utilizará en equipar y mejorar el entorno. Son apuestas a mediano plazo. También son buenas ubicaciones aquellas que al principio parecen alejadas, pero que están en los alrededores de los corredores industriales, pues anuncian el acelerado desarrollo de la zona.
  1. Mantenimiento
Otro factor que determina el valor de tu vivienda es el mantenimiento. Una casa o departamento en mal estado invita a los compradores a "regatear" con argumentos difíciles de rechazar. En una casa todo depende ti y de tu bolsillo. En un condominio, horizontal o vertical, depende de la voluntad y prestancia del administrador y todos los propietarios.
Por eso al analizar tu compra piensa en el mantenimiento general: ¿será fácil de pagar o será oneroso?, ¿hay reglas claras para que todos los vecinos paguen?, ¿es fácil mantener las amenidades y las áreas comunes funcionales y bonitas?



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