jueves, 9 de enero de 2014

Distorsiones en el sector vivienda obligan a empapelar más a la banca

Un perturbado mercado inmobiliario, con precios distorsionados, influidos por una desaceleración en la construcción, y desabastecimiento de materias primas, lleva al Ejecutivo a absorber a través de papeles los fondos que los bancos no han podido colocar en créditos hipotecarios.

Para administrar los recursos de la cartera hipotecaria que no se colocaron en créditos, el Ejecutivo emitirá más bonos habitacionales, pero así impulsa un mayor empapelamiento en la banca, ya que la adquisición de estos títulos solo cuenta para el cumplimiento de la gaveta en el año de la compra, y no durante toda la duración del bono. Así, en el siguiente ejercicio estos papeles pasan a alimentar el portafolio de títulos de cada institución, explican directivos bancarios consultados.

Aunque para los bancos la adquisición de papeles habitacionales es una opción rentable en este momento, debido a la dificultad para cumplir algunas de las subdivisiones de esta cartera obligatoria, los ejecutivos consultados advierten que la última resolución del Ministerio de Vivienda (Gaceta Oficial N° 40.321) está empujando a las instituciones financieras a invertir más en papeles que en préstamos.

El Ejecutivo ha asegurado que las medidas tomadas buscan estimular la compra de viviendas y la construcción; sin embargo, hay otros factores que afectan al sector y también el cumplimiento de la cartera hipotecaria por parte de las entidades bancarias.

Aunque los créditos hipotecarios son los préstamos más solicitados de las gavetas obligatorias, esa cartera tiene subdivisiones que atienden una demanda muy baja, como lo son las de autoconstrucción o mejora de vivienda. Para este fin no hay tantas solicitudes de créditos, señalan los directivos consultados.

Pero, además, explica Pedro El Khaouli, analista de riesgo bancario, las entidades tampoco reciben muchas solicitudes para créditos de corto y largo plazo en segmentos de bajos ingresos familiares. “No hay solicitudes de este tipo sobre todo porque ya no se están construyendo viviendas para esos segmentos. Las viviendas sociales solo las está construyendo el Estado”, señaló el experto.

El sector de la construcción en Venezuela sufrió una desaceleración en el último año. Pasó de crecer 25% en el primer semestre de 2012, a caer 3,6% en el mismo período de 2013, según las cifras del PIB publicadas por el Banco Central de Venezuela (BCV).

El sector privado específicamente está deprimido en comparación con años anteriores, sobre todo en mercado primario.

Según indicó Aquiles Martini, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, la construcción de casas por parte del sector privado pasó de casi 90.000 viviendas en el año 2007 a alrededor de 10.000 en 2013.

Explica el representante del sector que en esta caída mucho tiene que ver la escasez de cemento y cabilla, la falta de divisas para insumos y la inseguridad jurídica. A estas variables que alejan el interés para invertir en el sector, se le sumó otro factor que influyó en gran medida en la depresión de la construcción en Venezuela, se refiere a la “satanización” de las promotoras o empresas de la construcción que se dio en 2010, cuando incluso a algunos propietarios de estas promotoras se les ordenó privativa de libertad.

Tres años después, el déficit de vivienda sigue siendo una alerta para el Estado y en mayores dimensiones. Los números de la Cámara Inmobiliaria indican que en este momento se están construyendo en Venezuela poco más de 2,5 unidades por cada mil habitantes, un número que mejoró luego de la Misión Vivienda.

En efecto, este programa social del Gobierno, a raíz del aumento de los damnificados por lluvias, impulsó la construcción de viviendas para familias necesitadas, pero a un ritmo que no logró sostenerse. El balance oficial indica que en 2012 se hicieron 280.000 casas, mientras que en 2013 la cifra cayó a 160.000 (en ambos casos se incluyen las unidades del programa sustitución de rancho por vivienda).

En busca del diálogo

Pese a que el número de casas hechas por la Misión Vivienda bajó y el programa social sigue en deuda con distintos refugios de damnificados, el Ejecutivo sigue apostando a que la solución al problema en Venezuela está en manos del Estado.

Es ante esa dificultad de los bancos para la colocación de préstamos en todas las divisiones de la cartera de crédito que el Ministerio de Vivienda decidió a través de la mencionada resolución que los recursos que no se hayan prestado pasen al Banco Nacional de la Vivienda (Banavih), organismo que administraría estos fondos. La operación se realizará a través de bonos, ante la inviabilidad de la medida como un traspaso directo de ahorros del público, aclaró posteriormente el ministro de Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina, en entrevista a El Mundo Economía y Negocios.

Según explicó el funcionario, el dinero adquirido de la cartera hipotecaria, por la venta de estos nuevos títulos, pasará al Fondo Simón Bolívar. “Ahí se centralizan los proyectos en materia habitacional”, dijo.

Así, el Ejecutivo fortalece el presupuesto de los proyectos públicos habitacionales, enviados desde la Tesorería al Ministerio de Vivienda, con los ahorros del público depositados en los bancos nacionales.

Por ahora, el prospecto de los nuevos bonos no ha llegado a las entidades bancarias, pero ya el funcionario indicó que serán títulos con vencimiento a ocho años y que pagarán un cupón de 4,6%; es decir, condiciones parecidas a las emisiones de papeles hipotecarios que viene haciendo el Ejecutivo desde 2010.

Para el ministro Molina, la disposición de los títulos es favorable para la banca, pues obtiene rendimiento por el dinero que no logra colocar en crédito.

En efecto, explica Alejandro Cáribas, exsuperintendente de Bancos y analista financiero, que para los balances de las instituciones bancarias es preferible tener colocados los recursos en títulos valores, aunque no generen ninguna ganancia. No obstante, recuerda que las entidades siempre preferirán aquellos créditos que rinden mayores retornos y son colocados según los análisis propios de riesgo.

“Evidentemente, estos papeles dan un bajo interés, y los bancos preferirían cumplir con su cartera, que les da mayor rendimiento. Y, aunque es mejor tener el dinero en papeles que sin rendimiento, siempre hay un margen de incertidumbre”, dijo el experto.

Sin embargo, aclara, con la compra de estos papeles, que pasa a ser obligatoria, los bancos se cubren de cualquier posibilidad de multa, la cual es de tres veces el monto incumplido, según la última resolución del Ministerio de Vivienda. Pero en ese aspecto, solo los favorece en el primer año, en el que computan al cumplimiento. “Son multas confiscatorias que están en la Ley de Vivienda y no en la Ley de Bancos. En la banca hay temor de que apliquen esas sanciones”, señaló Cáribas, quien también es abogado.

Pero el ministro Molina aseguró que todas estas decisiones se tomaron de manera consensuada con el sector bancario, luego de reuniones bilaterales.

Al parecer, la situación de la vivienda en el país ha llevado a que el Ejecutivo busque un diálogo con los distintos sectores involucrados; a finales de 2013, fue llamada la Cámara Inmobiliaria para conversar sobre la situación de la vivienda.

“Estoy más positivo que antes, porque ayer no tenía la oportunidad de hablar, y ahora sí la tengo”, indicó Aquiles Martini.

“En la reunión que sostuvimos se tocaron temas como las normativas, o cómo hacer para conseguir las materias primas, o el acceso a tierras, por ejemplo. Y todo esto sin renunciar a la defensa de la propiedad privada”, agregó Martini.

Precios atentan contra demanda

Para este año, la situación podría agravarse. La baja construcción de casas en el país ha provocado alza en los precios y distorsión en el valor de las viviendas, lo que pudiera provocar que la demanda de créditos baje aún más ante la dificultad de adquirir una solución habitacional.

El Gobierno ha prometido una ley que regule los precios de las viviendas para atender esta situación, pero para Aquiles Martini, esta normativa podría complicar el panorama, como sucedió con la ley de arrendamiento, la cual provocó que este mercado desapareciera en el país.

Para directivos bancarios consultados, la vía más idónea en cuanto a financiamiento para viviendas debería venir por la titularización de proyectos; es decir, que se estimule la construcción de nuevas urbanizaciones y conjuntos residenciales mediante colocación de papeles con garantía que adquieran otras empresas o personas naturales.

Pero el mercado de valores en el país también está deprimido en este momento.

“El país necesita confianza, estructuras y mecanismos normados y viables para que pueda existir un mercado de largo plazo que propicie alternativas a los actores económicos involucrados para desarrollar las soluciones habitacionales que demanda el país”, indicó Pedro El Khaouli.

Los planes que resulten de estas mesas de diálogo entre el Ejecutivo y los sectores bancario e inmobiliario determinarán la viabilidad de un desempeño más favorable para que la construcción se recupere en 2014.

 
Fuente: El Mundo Economía & Negocios
Fecha: 08-01-2014

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